Жильё после триумфа

Рынок жилищного строительства на юге России закончил 2014 год, без преувеличения, с триумфальным результатом — так много не строили даже в советское время. Но уже сейчас спрос на глазах падает. Важнейшим ресурсом устойчивости для многих девелоперов в этой ситуации должны стать уроки прошлого кризиса

Если в 2009 году резкое падение спроса и доходов населения сопровождалось снижением цен, то сегодня спрос и доходы падают на фоне роста себестоимости строительства, — так формулирует главное отличие нынешнего кризиса от предыдущего генеральный директор краснодарской консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько. — Уже с 1 января себестоимость выросла как минимум на 15 процентов в связи с общим увеличением цен, в том числе из-за роста стоимости стройматериалов. Это довольно печальная ситуация, которая может привести к серьёзным проблемам у игроков рынка».

Жильё после триумфа

 

 

Год великой стройки

2014 год оказался для отечественного строительного комплекса исключительно удачным. По данным Министерства строительства и ЖКХ РФ, в прошлом году Россия по строительству жилья побила рекорд РСФСР. На Юге в некоторых регионах объёмы ввода жилья росли двух‑, а то и трёхзначными темпами, и только три субъекта СКФО (включая Ставропольский край) не превысили показатели 2013 года (см. таблицу). «2014 год для строительного комплекса действительно был историческим, — констатирует Илья Володько. — Рынок в целом стимулировало развитие ипотеки, которая показала 50-процентный прирост, а на юге России дополнительное влияние оказывал фактор миграции, растущей на протяжении последних лет».

 В 2014 году объёмы жилищного строительства снизились лишь в трёх регионах юга России groza_tabl.jpg


В 2014 году объёмы жилищного строительства снизились лишь в трёх регионах юга России

 

В трёх крупнейших городах юга России — Ростове, Краснодаре и Волгограде — динамика ввода нового жилья также была достаточно высокой.

В Ростове-на-Дону, по данным местного органа Росстата, было введено в эксплуатацию более 15 тысяч квартир общей площадью 1,103 млн кв. м, или почти половина жилья, сданного в донском регионе. В сравнении с прошлым годом прирост составил порядка 70 тысяч кв. м, при этом компании, ведущие многоквартирное строительство, превысили показатели 2013 года на 36,6%, сдав более 590 тысяч кв. м жилья. Объёмы индивидуального строительства, напротив, сократились.

В Краснодаре, по данным городской администрации, в прошлом году было введено 1,719 млн кв. м жилья, плановое задание (1,2 млн кв. м) выполнено на 143,3%. Рост обеспечили главным образом строители многоквартирного жилья, на которых в Краснодаре приходится почти две трети введённых объектов. При этом Кубань удерживает второе место в России по жилищному строительству вслед за Московской областью, но в нынешнем году разрыв между ними может заметно увеличиться. Дело в том, что в 2014 году Краснодарский край ещё пожинал эффект Олимпиады — значительная часть жилья была введена именно в рамках программы подготовки к Играм. Однако их завершение строительный комплекс Кубани уже ощутил сполна: по данным Краснодарстата, объём строительных работ, выполненных в крае в 2014 году, составил всего 67,3% в сравнении с предшествующим годом.

А вот Волгоградская область в прошлом году впервые взяла психологически важную высоту — миллион «квадратов» жилья. Резко прибавил и сам областной центр, долгие годы существенно отстававший от Ростова и Краснодара. По данным заместителя главы администрации Волгограда Владимира Сидоренко, ввод жилья в 2014 году вырос почти на 40%, общий объём составил более 562 тысяч кв. м. Однако перевес в Волгограде пока принадлежит индивидуальным застройщикам: они возвели 304 тысячи кв. м, в то время как на многоквартирные дома пришлось только 258 тысяч кв. м. Это красноречиво свидетельствует о масштабном потенциале массового строительства в городе-герое.

Источники высокой динамики отрасли хорошо известны. Во-первых, это уже упомянутая ипотека: в прошлом году многие банки охотно выдавали кредиты на приобретение жилья с первоначальным взносом 15-20%, хотя ещё несколько лет назад вероятность отказа по таким заявкам была очень высока. Во-вторых, это активность федеральных властей: вслед за созданием в ноябре 2013 года Минстроя РФ была принята программа «Жильё для российской семьи», к которой на Юге присоединились уже 11 регионов из 13 (кроме Ставрополья и Адыгеи), а также Крым и Севастополь. В-третьих, это более эффективное взаимодействие между регионами и девелоперами, результатом чего, собственно, и стали высокие темпы роста жилищного строительства в Ростовской и Волгоградской областях. 

Предновогодний бенефис с неоднозначным продолжением

Главным событием прошлого года для рынка жилой недвижимости, безусловно, стала резкая девальвация рубля, мгновенно спровоцировавшая ажиотажный спрос: многие стремились побыстрее вложить обесценивающиеся рубли в спасительные «метры квадратные». «В декабре в отделе продаж одномоментно можно было наблюдать живую очередь из сорока покупателей, ещё столько же бронировали квартиры по телефону, — рассказывает генеральный директор краснодарской компании “АльфаСтройКомплекс” Ольга Кузнецова. — Ещё с конца лета, наблюдая за нефтью, санкциями, политической ситуацией и опираясь на опыт работы в России, мы ожидали чего-то подобного к концу года — разве что не предполагали настолько существенного падения рубля. Мы строили ценообразование в последние месяцы 2014 года как раз исходя их этих предпосылок и попали в точку».

«Ажиотажный спрос в полной мере пришёл и к нам. Тем более что в 2014 году мы значительно увеличили долю доступного жилья в ассортименте, а этот тип жилья сегодня  является наиболее инвестиционно привлекательным. По итогам года мы продали 195 тысяч квадратных метров», — говорит вице-президент краснодарской строительной корпорации «Девелопмент-Юг» Михаил Попенко. Резкое повышение спроса на квартиры в ноябре, а особенно в декабре прошлого года отмечает и генеральный директор ростовского строительного концерна «Единство» Валентина Полевиченко. Рынок фактически выполнил за месяц квартальную норму продаж жилья, добавляет Илья Володько.

По оценке экспертов ЗАО «Патриот» (основной проект на юге России — микрорайон «Левенцовский» в Ростове-на-Дону), по итогам прошлого года первичный рынок вырос минимум на 40% по отношению к 2013 году, а у самой компании объём продаж за это время количественно увеличился на 22%. «В конце 2014 году спрос на недвижимость увеличился очень значительно», — констатируют в пресс-службе девелопера.

Но уже в начале года некоторые компании почувствовали охлаждение спроса. «Спрос после праздников установился на достаточно низком уровне, но радует, что он есть», — говорит Михаил Попенко, отмечая, что его компания будет корректировать план на 2015 год по итогам I квартала. «Уже сейчас мы видим снижение покупательской активности. Не исключаю, что в скором времени рынок жилья “встанет”», — отмечает Ольга Кузнецова. Другие застройщики, опрошенные «Экспертом ЮГ», с падением спроса пока не столкнулись. Например, по словам Валентины Полевиченко, в нынешнем январе в новом ЖК «Жмайлова» было реализовано в три раза больше квартир, чем в январе 2014 года, первая половина февраля тоже оказалась продуктивной. А у «Патриота» в январе по сравнению с тем же периодом 2014 года продажи увеличились примерно на 30%.

Однако пока не вполне понятно, в какой мере январский и февральский спрос на жильё является продолжением декабрьского всплеска — не исключено, что нынешний оптимизм ряда девелоперов иссякнет очень быстро. По мнению Ильи Володько, уже в феврале-марте ожидается падение спроса на жильё — по оптимистичной оценке, на 30%, по пессимистичной — до 70%, то есть спад будет сопоставим с кризисом 2009 года. В Краснодаре — самом ёмком южном рынке жилья — девелоперы сейчас готовятся к падению спроса в среднем на 50%. 

Антикризисная рецептура

Впрочем, есть и ещё одно важное отличие от 2009 года: прошлый кризис убрал с рынка немало неэффективных игроков, сделав остальных более гибкими. Именно это позволяет лидерам смотреть в будущее с уверенностью. В качестве антикризисных рецептов девелоперы называют работу над издержками, дальнейшее освоение популярного формата эконом-жилья, повышение качества проектов и т. д. — в общем, пока это довольно стандартные и предсказуемые рецепты, звучавшие ещё пять лет назад. Однако должные выводы многие девелоперы сделали.

«Мы заключили долгосрочные контракты с поставщиками и подрядчиками. Мы абсолютно не закредитованы и максимально независимы от банковской конъюнктуры. Мы обеспечены свободными земельными участками на ближайшие годы. В нашем портфеле сегодня — пул удачных с точки зрения рынка проектов на разной стадии строительства, разного класса, для разного клиента. У нас созданы запасы материалов, часть уже построенных квартир мы готовы реализовать в случае необходимости. Мы сформировали резервные фонды для автономной работы на протяжении месяцев даже при резком падении продаж», — перечисляет Ольга Кузнецова составляющие «антикризисного пакета» своей компании.

«Прошлый кризис сделал нашу компанию совсем другой, — говорит Михаил Попенко (напомним, для “Девелопмент-Юга” кризис 2009 года оказался очень сложным из-за большой долговой нагрузки корпорации). — Мы стали создавать новый продукт — доступное жильё, по-другому принялись его позиционировать и продвигать. Последние два года мы ведём очень активную, если не сказать агрессивную, политику продаж: 99 процентов квартир мы продаём на открытом рынке без участия в каких-либо программах. Поэтому и строим ровно столько, сколько уверены, что сможем продать».

В ЗАО «Патриот», которое специализируется на жилье эконом-класса, рассчитывают на то, что этот сегмент наименее подвержен влиянию кризисов. «Доступное жильё в любом состоянии рынка остаётся максимально востребованным, — отмечают в пресс-службе компании. — К тому же в Ростове-на-Дону спрос на него всё ещё превышает предложение, рынок не насыщен, поэтому мы чувствуем себя достаточно уверенно». На этот год у «Патриота» запланировано начало строительства пятого микрорайона Левенцовки по новой технологии с домами пониженной этажности — в компании утверждают, что «это будет совсем новый продукт с хорошим потенциалом».

Валентина Полевиченко также указывает, что на ростовском жилищном рынке нет перепроизводства, особенно в сегментах «эконом» и «комфорт», подчёркивая, что в кризисных ситуациях побеждает качество проекта: «Покупатели становятся более избирательными, поэтому выбор делается в пользу лучше продуманного объекта, отличающегося высоким качеством строительства и разумной ценой». 

В поисках альтернативы ипотеке

В то же время застройщики не скрывают, что готовятся к падению спроса, во многом обусловленному непростой ситуацией на рынке ипотеки (более подробно об этом см. материал на с.  15). «Объём выдаваемых ипотечных кредитов уже сократился, — говорит Илья Володько. — В январе из десяти заявок банками одобрялись только две, и при нынешней ключевой ставке объём предоставленной ипотеки к концу года может составить всего порядка 30 процентов от прошлогоднего уровня. То есть в 2015 году рассчитывать на ипотеку как ключевой драйвер рынка не приходится». По словам Михаила Попенко, нынешние ставки по ипотеке не позволяют пользоваться этим инструментом подавляющему большинству потенциальных покупателей, и уровня «тучного» 2014 года объём ипотечных сделок в этом году вряд ли достигнет.

Поэтому уже сегодня некоторые застройщики задумываются о внедрении альтернативных механизмов приобретения жилья для тех, кто не может заплатить за него сразу. Например, ЗАО «Патриот», у которого на данный момент доля ипотечных сделок в продажах жилья эконом-класса составляет порядка 30%, уже запустило программу продажи жилья в рассрочку совместно с ЗАО «Межрегиональная жилищная корпорация», партнёром Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ровно год назад агентство предложило новый продукт «Аренда с выкупом», который не предусматривает первоначального взноса, но позволяет сразу вселиться в квартиру, постепенно (до 15 лет) выкупая её в собственность.

Подобные механизмы доступны не только крупным девелоперам, но и сравнительно небольшим региональным игрокам. Например, концерн «Единство» уже ввёл программу беспроцентной рассрочки и снизил процент первоначального взноса. «Конечно, это не компенсирует ипотеку полностью, но помогает нам выполнять план продаж», — говорит Валентина Полевиченко. Работу над собственными программами рассрочки и гибкими финансовыми условиями для клиентов ведёт и краснодарская компания «АльфаСтройКомплекс».

Наконец, девелоперы, работающие в сегменте дорогого жилья, пока не слишком обеспокоены возможным падением спроса. Так, в ростовской Азово-Донской девелоперской компании, реализующей ряд проектов бизнес‑ и премиум-класса, отмечают, что количество сделок сейчас остаётся в пределах плана, а ухудшение ситуации с ипотекой этой нише недвижимости не грозит: около 80% покупателей в предыдущие годы располагали полной суммой на приобретение объектов. 

Виртуальная конференция

Какие меры сегодня должны предпринять региональные строительные компании вместе с властями и банками для того, чтобы не допустить критического спада на рынке жилой недвижимости?

 dron.jpg

 Андрей Иванов, генеральный директор группы компаний БИС:

— Такой мерой может стать традиционное субсидирование процентных ставок по кредитам и лизингу. Предлагаю разработать шкалу субсидий в зависимости от профиля деятельности кредитополучателя и направления использования средств. Таким образом можно адресовать поддержку тому сектору строительства, который власти считают приоритетным для Ростовской области. Лучший способ поддержать стройкомплекс во время кризиса — помочь снизить его издержки. Например, банковские гарантии, которые требуются при участии в конкурсах или выполнении больших проектов, можно субсидировать или заменить на гарантии местных органов власти.

Кроме того, нужно эффективно поддерживать участие местных подрядных компаний в федеральных стройках на территории региона. Не всех подряд, а тех, кто сможет соответствовать критериям, открыто согласованным властью и бизнесом. 

 serega.jpg

 Сергей Геращенко, заместитель руководителя группы компаний ВКБ:

— Год будет достаточно напряжённым, в том числе и на нашем рынке. Главное, чего нужно добиться всем игрокам этого рынка, — это чтобы жильё оставалось доступным для широких слоёв населения. Для этого застройщикам, банкирам, органам власти надо объединить усилия и предложить рынку ряд серьёзных мер. Основные из них, по моему мнению, таковы: доступность ипотечного кредитования, разработка и внедрение совместных программ, отчасти замещающих ипотеку — различные формы рассрочки, партнёрские программы, а также активизация государственных социальных программ. Именно госпрограммы помогли строительному рынку Кубани во время предыдущего кризиса, в 2008 году, не только построить достаточные объёмы жилья, сохранить действующие заводы стройматериалов, а значит, и рабочие места, но и удержать от роста цены на жильё.

 pasha.jpg

 Павел Корчуганов, директор компании «Магистрат-Дон» (генриэлтор объектов ЗАО «Патриот» в Ростове-на-Дону):

— Прямое воздействие на условия ипотечных займов либо кредитования со стороны региональных властей маловероятно. Поэтому можно рассмотреть меры, которые опосредованно могут повлиять на строительную отрасль. Например, увеличение финансирования на выплату жилищных субсидий. Жилищные программы реализуются в нашем регионе уже давно: «Молодая семья», «Молодой учитель» и так далее. По нашим объектам доля сделок по таким программам составляла порядка 15 процентов от всех ипотечных сделок. Такие субсидии позволяют снизить размер платежей по ипотеке, тем самым компенсировав изменившиеся условия ипотечного кредитования.

Другая мера — строительство социнфраструктуры в новых проектах комплексной застройки. Важно, чтобы детские сады, школы, поликлиники появлялись параллельно с жилыми комплексами. Тогда новые микрорайоны станут более привлекательными для покупателей. 

Любовь Стальнова, руководитель отдела маркетинга ООО «Вило Рус»:

— Одним из главных факторов, который может повлиять на цены на жильё, а, следовательно, и на строительный комплекс в целом, является доступность денег как для потребителей, так и для банков. Есть опасения, что при снижении покупательской способности населения упадёт спрос и на жильё, что, безусловно, негативно скажется на возможности компаний работать с качественным и надёжным оборудованием, инвестировать в новые проекты, работать на перспективу. Плюс политика импортозамещения, которая уже довольно сильно влияет на работу застройщиков в некоторых регионах. Что делать в данной ситуации? Мы как производители оборудования со своей стороны стараемся максимально локализовать производство, устанавливаем внутренние курсы евро и доллара, находим новые схемы работы — увеличиваем рассрочку, к примеру. Что можно посоветовать региональным властям? Способствовать тому, чтобы у строителей не пропадало стремление двигаться вперёд — принимать на региональном уровне программы поддержки, развивать схемы государственно-частного партнёрства, энергосервисные контракты. В любом здании, большом или малом, уменьшение энергопотребления прямо отражается на расходах собственника и стоимости объекта. 

02 марта 2015
Назад к новостям